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Acheter un logement ancien : mode d’emploi

Vous succombez aux charmes d’un logement ancien ? Avant de vous lancer, lisez la marche à suivre.

L’immobilier ancien présente de nombreux atouts. Les logements se situent généralement en centre-ville, à proximité des commerces, des transports ou encore des écoles, un avantage indéniable pour la revente. Voici nos conseils pour maîtriser votre achat immobilier.

Attention à l’état de la copropriété et du logement

Si vous achetez en immeuble collectif, soyez vigilant quant à l’état général du bâtiment car des travaux pourraient être prévus à moyen terme.

N’oubliez pas non plus que la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) oblige les syndicats de copropriétés à mettre en place un « fonds de travaux » qui devra être abondé à hauteur de 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel par les copropriétaires afin de financer les rénovations futures. Sachez que si l’immeuble comporte moins de 10 lots, la copropriété peut décider à l’unanimité de ne pas constituer ce fonds de travaux.

Pour estimer les dépenses à venir, lisez attentivement les documents qui sont annexés à la promesse de vente.

Ils portent sur l’organisation de la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, etc.) et sur sa situation financière (montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc.).

Parmi les documents, vous trouverez aussi le carnet d’entretien, qui décrit l’état de la copropriété, accompagné de la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), et le cas échéant le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Concernant l’état du logement lui-même, consultez le dossier de diagnostics techniques,
c’est-à-dire, le document qui regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers réalisés par des diagnostiqueurs certifiés (diagnostic amiante, constat des risques d'exposition au plomb, etc.) rendus obligatoires par la loi.

Tous ces éléments d’information doivent être pris en compte car ils peuvent induire des dépenses à venir qui s’ajouteront au coût de votre opération et aux mensualités de remboursement de votre prêt si vous avez besoin de souscrire un emprunt.

Réfléchissez avant de conclure un accord

Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont arrivés à un accord, ils signent un avant-contrat qui peut prendre la forme soit d’une « promesse unilatérale de vente », soit d’un compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente»).

Dans tous les cas, vous disposerez d’un « délai de rétraction » de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée que le vendeur doit vous envoyer et qui contient l’avant-contrat que vous avez signé.

À noter :
Si un agent immobilier intervient à la signature de cet acte, il est autorisé par la loi à vous remettre cet acte en « main propre », et le délai de rétractation court à compter du lendemain de cette remise
.

Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : un engagement du vendeur de vendre son bien à l'acheteur, et un engagement de l'acheteur de l'acheter. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5 % et 10 % du prix de vente).

Avec une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acheteur au prix convenu dans cet acte et l’acheteur ne s’engage pas définitivement. Il dispose d’une option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé. Cette option lui est accordée moyennant le versement d’une « indemnité d’immobilisation » qu’il perd s’il renonce à son acquisition. Si elle est passée « sous seing privé », pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée au bureau d’enregistrement dans un délai de dix jours à compter de son acceptation par l’acquéreur.

À noter :
À la signature de l’avant-contrat aucune somme d’argent ne peut vous être exigée, ni à titre d’acompte sur le prix de vente, ni à titre d’indemnité d’immobilisation. Ce n’est qu’au terme du délai de rétraction de 10 jours, que cette somme peut être versée par l’acquéreur
.

Si un agent immobilier intervient à la signature de l’avant-contrat, la loi l’autorise à recevoir cette somme à la condition de disposer de la garantie financière nécessaire.

La somme est alors conservée sur un compte sécurisé, dit compte « séquestre ». Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Elle est remboursée à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une « condition suspensive » ne se réalise pas dans le délai prévu.

Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des clauses suspensives qui conditionnent la réalisation de l’opération.

Par exemple, un acheteur qui a besoin d’avoir recours à l’emprunt bancaire pour financer son achat, aura intérêt à faire inscrire l’octroi du prêt dans ces conditions suspensives. En cas de refus de la banque, il sera désengagé et les sommes versées d’avance lui seront restituées.

Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente.

Pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, c’est une obligation légale. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

Le rôle de l’agent immobilier

L’agent immobilier connaît parfaitement le marché de l’immobilier et saura vous accompagner et vous conseiller dans vos démarches jusqu’à l’acte définitif de vente signé chez le notaire. Il exerce une activité professionnelle règlementée.

À ce titre, il est compétent et habilité par la loi pour rédiger une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente lorsqu’il a été mandaté par le vendeur pour trouver un acquéreur ou par l’acquéreur pour rechercher un bien qui réponde à ses besoins.

Avant tout, c’est lui qui a estimé le bien qui vous intéresse. Il est donc le mieux placé pour vous accompagner dans une offre au juste prix. Pourquoi ?

Une juste estimation du prix de vente permet de vendre ou d’acheter votre bien immobilier dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation. L’estimation au « juste prix » est donc une étape clé du processus de vente d’un logement. Le prix est l’un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter.

Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.

D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Mais qu’est-ce qu’un bon prix ?

Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.

Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre ou d’acheter un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts).

L’agent immobilier qualifié et expérimenté saura repérer et calculer l’éventuel écart entre la valeur vénale, et le prix de « démarrage », en fonction du « marché apparent », c’est-à-dire de la concurrence saine ou malsaine des autres biens à vendre. Dans tous les cas, une estimation sérieuse demande plusieurs heures de travail et d’enquête, et fait l’objet d’un rapport détaillé, argumenté : le prix, d’accord, mais « comment ?», et « pourquoi ?»

C’est sur ce critère que vous choisirez VOTRE Cabinet :

Quel que soit le type de besoin, le bon agent immobilier connaît parfaitement le marché immobilier de son secteur. Il sait négocier et est en mesure de conseiller ses clients sur tous les aspects d’une vente ou d’un achat immobilier, qu’ils soient réglementaires, juridiques, techniques ou environnementaux.

Il propose une sélection de biens à vendre à ses clients. Il effectue les visites en excluant toute forme de « tourisme immobilier ». Il se charge de la négociation, de la rédaction du compromis (ou de tout autre avant-contrat) et du suivi des dossiers jusqu’à la signature définitive. Il sélectionne l’acquéreur, assiste le vendeur dans toutes les démarches administratives (mesurage, diagnostics…), de la négociation à la concrétisation de la vente, en passant par la transmission du dossier au notaire.

Vous êtes propriétaire

Dans un premier temps, il vous faut déterminer si vous vendez votre logement avant d’en acheter un nouveau, ou si vous achetez votre nouveau nid avant de vendre votre bien.

Pour vous décider, prenez en compte l’état du marché. S’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, les délais de vente sont courts et tout va très vite. Si votre logement est bien estimé, il y a fort à parier qu’il trouvera preneur facilement.

A contrario, si le nombre d’acheteurs est réduit, le délai de vente va s’étirer. Vous-même, aurez le temps de la réflexion lorsque vous trouverez un logement correspondant à vos besoins, mais vous risquez d’attendre le futur acquéreur plus longtemps.

Quoi qu’il en soit, faites le point sur votre état financier. Être propriétaire de deux logements implique de nombreux frais. Vous devrez par exemple vous acquitter des remboursements des emprunts immobiliers, des impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.), des charges de copropriété si votre bien se situe dans un immeuble collectif, assurer l’entretien, souscrire une assurance … et cela, pour les deux logements. Or, plus les délais de vente s’allongent, plus vous risquez de devoir supporter ces frais dans le temps.

Si vous comptez sur la vente de votre premier logement pour acheter le second bien immobilier, vous devez contracter un prêt relais, aussi appelé « prêt achat revente ». Avec ce produit de financement, la banque vous accorde une avance sur la base d’une estimation du produit de la vente de votre bien. D’une durée maximale de deux ans, ce prêt peut coûter cher : lorsque vous vous acquittez de vos mensualités, vous n’amortissez pas de capital et remboursez seulement des intérêts. Le capital emprunté est soldé en une seule fois, lors de la vente du bien. Pour réduire le coût de ce prêt, vous avez donc intérêt à vendre votre logement le plus rapidement possible, et pour cela à l’estimer le plus justement.

Vous êtes locataire

Vous souhaitez investir en achetant un bien immobilier ?

Tournez-vous d’abord vers les établissements bancaires afin de déterminer une enveloppe budgétaire. En connaissant votre capacité d’emprunt, vous pourrez mieux cibler les biens que vous pourrez potentiellement acheter.

Ensuite, faites le point sur votre projet de vie. Mais sachez qu’en moyenne, un primo-accédant occupe son logement durant 7 ans avant de le revendre pour s’agrandir. Certains jeunes ménages n’hésitent pas à s’éloigner de leur lieu de travail pour acquérir quelques mètres carrés supplémentaires. N’oubliez pas de prendre en compte votre budget de déplacement vers votre lieu de travail (voiture, transports en commun…) dans votre plan de financement.

Acheter un bien immobilier : deux documents bien différents

Si avant de signer l’acte définitif d’achat chez le notaire, signer un avant-contrat n’est pas obligatoire, dans les faits, les deux parties en réalisent un quasi-systématiquement. L’avant-contrat peut consister en une promesse unilatérale de vente, ou en un compromis de vente.

La promesse unilatérale de vente engage le propriétaire à vendre son bien à un prix convenu dans cet acte avec le futur acquéreur qui ne s’engage pas définitivement. Moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation, il dispose d’une d’option d’acheter ou de renoncer à son acquisition dans un certain délai convenu entre les parties et qui doit être précisé.

Le compromis de vente comprend deux engagements réciproques : le premier, du vendeur de céder son bien à l'acheteur pour un prix convenu, et le second de l'acheteur d'acquérir le logement. Le vendeur peut exiger le versement d’un acompte, dont le montant est convenu d’un commun accord entre les parties (entre 5% et 10% du prix de vente).

Que ce soit dans le cadre du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur et le vendeur peuvent insérer des conditions suspensives qui, en cas de non-réalisation ne feront plus produire aucun effet à leur accord. Par exemple, un acheteur qui aura besoin d’un emprunt immobilier pour financer son achat, signera l’avant-contrat sous la condition suspensive de l’octroi du prêt et mentionnera une date limite d’obtention de celui-ci. En cas de refus de la banque, il sera désengagé, et l’acompte qu’il aurait pu verser sur le prix de vente lui sera intégralement restitué.

Enfin, au terme de la promesse ou du compromis de vente, les deux parties se retrouveront chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Cette formalité est obligatoire.

Neuf ou ancien ?

Comme toujours en immobilier, choisir entre le neuf et l’ancien dépend avant tout du projet de vie du ménage et de ses goûts.

Généralement les logements anciens se situent dans les centres villes, à proximité des commerces et des transports en commun. Sans défaut majeur (mauvaise répartition des pièces, état général de l’immeuble dégradé etc.), ils se revendent facilement.

À noter : il est possible de réaliser des travaux de performance énergétique dans les logements anciens, et de bénéficier d’un crédit d’impôt développement durable.

Les logements neufs sont souvent excentrés des cœurs des villes. Le prix au mètre carré est généralement un peu plus élevé. Si les « frais » de notaire sont moins élevés (2% à 3 % contre 7% à 8% dans l’ancien), ils sont en revanche assujettis à la TVA. La performance énergétique des habitations est par contre souvent bien meilleure.