Bien vendre sur Bordeaux et en Gironde

Vendre un bien immobilier, faites les bons choix :

Sachez-le… :

La loi autorise le particulier à vendre un bien immobilier par ses propres moyens, mais sachez que 68 % des transactions sont conclues grâce à une agence immobilière.

Dans le cadre de l'enquête IFOP publiée en mai 2015, 61 % des acheteurs et 71 % des vendeurs ont eu recours aux services d'un professionnel, les trois dernières années.

Moins de la moitié des avant-contrats signés entre particuliers conduisent à un acte authentique, contre plus de 80 % lors de l’intermédiation d’un professionnel.

Ces proportions restent stables dans le temps, prouvant si besoin que l'offre de services des professionnels de l'immobilier
et leur accompagnement dans les transactions sont toujours recherchés et appréciés
.

Libre à vous de vendre seul ou de vous adresser à une agence ou un cabinet.

L’image, la légitimité, et les honoraires des agents immobiliers ont été souvent controversés…

Pourtant, de simple intermédiaire commercial, l'agent immobilier a vu son rôle s'étoffer pour devenir un prestataire de services
à part entière, capable d'entreprendre toutes les démarches utiles pour le compte de ses clients.

Le bon agent : Le « Cabinet conseil »

VENDRE VITE ET BIEN, C’EST VENDRE JUSTE.
VENDRE JUSTE, C’EST UN METIER…

> Définir le juste prix

La première étape dans la vente consiste à définir le prix de votre bien le plus justement possible. L’idéal est d’avoir
un avis neutre sur le secteur pour estimer votre bien à sa valeur objective. Le vendeur a souvent un rapport affectif à son logement,
et donc tendance à surestimer ses atouts, et sous-estimer l’importance de ses défauts.

Pour parvenir au juste prix, il faut connaître, bien-sûr, le prix moyen du m2 du quartier et de l'immeuble, mais surtout être capable de le pondérer avec les caractéristiques du logement sur son propre marché.

Le prix au m² peut varier considérablement, à quelques mètres de distance, d’une résidence à l’autre, selon de nombreux paramètres d’architecture, de vétusté, de prestations, d’exposition, de matériaux de construction.

Savoir appliquer dans les règles de l’art, des plus-values ou des moins-values, techniques ou environnementales, en tenant compte du « marché apparent » et de l’historique des ventes, exige de posséder :

  • une solide expérience du secteur géographique,
  • une vision aiguisée de l’exigence de l’acquéreur,
  • une bonne culture des techniques de construction et des matériaux,
  • un regard averti sur la concurrence des autres biens en vente, et surtout,
  • un travail d’observateur quotidien : le bon agent immobilier ne regarde pas votre prix que pour l’indiquer sur le mandat, mais assure une veille de marché tout au long de la commercialisation. Il vous en rend compte périodiquement.

Faire appel à un Cabinet conseil en immobilier présente l'avantage de faire intervenir un véritable MEDIATEUR-TECHNICIEN, qui connaît bien le marché immobilier local et pourra ainsi « DEFENDRE » VOTRE prix.
Car, il agit de façon incontournable comme intermédiaire dans les négociations entre vendeur et acquéreur.

C’est ici que vous apprécierez le coût de cette intervention correspondant à ses honoraires.

> L'estimation du prix du bien immobilier, une méthode complexe, et un travail de plusieurs heures :

Une juste estimation du prix de vente permet de vendre votre bien immobilier dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs. L’estimation au « juste prix » est donc une étape clé du processus de mise en vente d’un logement. Le prix est l’un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter votre habitation.

Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous-estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.

D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ».
Mais qu’est-ce qu’un bon prix ?

Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement,
a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.

Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens
(82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts)
.

L’agent immobilier qualifié et expérimenté saura repérer et calculer l’éventuel écart entre la valeur vénale, et le prix de « démarrage », en fonction du « marché apparent », c’est-à-dire de la concurrence saine ou malsaine des autres biens à vendre. Dans tous les cas, une estimation sérieuse demande plusieurs heures de travail et d’enquête, et fait l’objet d’un rapport détaillé, argumenté : le prix, d’accord, mais « comment ?», et « pourquoi ?»…

C’est sur ce critère que vous choisirez VOTRE Cabinet :

Si ce dernier vous propose un véritable dossier d’ « avis de valeur » ou d’ « estimation », argumenté et explicite, n’indiquant pas qu’une vague fourchette de prix, mais une démarche de calcul sous les approches « comparative », « qualitative », « additionnelle », « locative », toutes confrontées au « marché apparent », alors, écoutez-le, c’est un professionnel responsable.

Dans le cas d’une lettre en une ou deux pages évoquant un intervalle de prix de plusieurs milliers d’euros, FUYEZ !
Comment fera-t-il pour la négociation ?

Quel que soit le type de besoin, le bon agent immobilier connaît parfaitement le marché immobilier de son secteur.
Il sait négocier et est en mesure de conseiller ses clients sur tous les aspects d’une vente ou d’une location immobilière, qu’ils soient réglementaires, juridiques, techniques ou environnementaux.

Il propose une sélection de biens à vendre à ses clients. Il effectue les visites en excluant toute forme de « tourisme immobilier », (faisant de votre maison une sorte de bien « témoin », à fin de mieux vendre un autre produit). Il se charge de la négociation, de la rédaction du compromis (ou de tout autre avant-contrat) et du suivi des dossiers jusqu’à la signature définitive. Il sélectionne l’acquéreur, assiste le vendeur dans toutes les démarches administratives (mesurage, diagnostics…), de la négociation à la concrétisation de la vente, en passant par la transmission du dossier au notaire.

> Quel type de mandat choisir ?

Un mandat (contrat) doit être établi et signé lorsque vous confiez la vente de votre bien à l'agent immobilier.

Le mandat est UNE MISSION. Vous ne devez pas confier cette mission à n’importe qui. De même, un Cabinet conseil se réserve le droit de la refuser s’il la juge inaccessible. Certaines agences accepteront hélas n’importe quel prix, en vue d’obtenir votre mandat. La vente va « trainer », les acquéreurs attendront des baisses de prix successives, consultables sur le web, votre bien sera banaliser, « trop vu »…

Le mandat de vente décrit le bien, fixe le prix de vente, les honoraires à votre charge qui seront perçus par le professionnel, détermine la durée de la mission, le plan de commercialisation, et les conditions de résiliation du mandat.

Il existe deux types principaux de mandats :

Le mandat sans clause d'exclusivité ou « mandat simple » : l’agent immobilier peut vendre votre logement mais vous avez le droit de confier la vente à d’autres professionnels, voire de trouver un acquéreur par vos propres moyens. Une méthode qui semble intéressante mais qui motivera moins les professionnels mis en concurrence, et qui risque de s'avérer finalement inefficace. Un trop grand nombre d’agents immobiliers banalise votre bien : il sera « trop vu » ; ce qui lui conférera l’image d’un produit « invendu », avec des pièges.

Le mandat exclusif (en général 3 mois renouvelables) : l’agent immobilier est le seul à agir pour vendre votre logement durant cette période, et dans ce contexte il est fortement mobilisé pour parvenir à la vente le plus rapidement possible, en défendant votre prix, n’ayant pas de concurrence.

Il fait de votre bien, UN PRODUIT RARE ! (Ce qui est rare……..)

Les professionnels estiment qu’opter pour un mandat exclusif est toujours beaucoup plus efficace pour la réalisation de l’objectif qui est de vendre vite, et bien. L’agent immobilier est alors le seul à pouvoir vendre le bien immobilier durant une période donnée. Se sachant seul, le professionnel est plus motivé, il mettra tout en œuvre pour vendre votre logement dans les délais impartis. Quitte à œuvrer avec ses confrères à qui il diffusera l’annonce immobilière pour augmenter significativement les chances de trouver un acquéreur solide.

La clause d’exclusivité est souvent vécue comme un « verrou » restrictif et dangereux par le vendeur. C’est vrai si vous choisissez une agence commerciale « passive », qui se contente de publier des annonces en attendant les appels des acquéreurs potentiels.

A l’inverse, si le Cabinet conseil vous propose une vraie stratégie de commercialisation impliquant ses confrères et réseaux, et prend la RESPONSABILITE de centraliser les actions, visites, offres, filtrages des financements, alors il devient un allier agissant comme un « avocat », défenseur de vos intérêts, de votre prix, de votre sécurité.

> Les autres rôles de conseil de l'agent immobilier :

  • Indépendamment des actions commerciales servant à la vente du bien et son rôle d'entremise entre les parties, l'agent immobilier s’assure de la régularité de la transaction et transmet toutes les informations techniques nécessaires à l'acheteur. Négociateur et rédacteur de l'acte, il est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.
  • Il est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. En matière de vente par exemple, il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).
    Dans le cas de vices cachés, sa responsabilité n'est engagée que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence de ces vices.

Commercial avisé, accompagnateur, homme de réglementation :

  • Bien implanté dans son secteur, le professionnel de l'immobilier possède une fine connaissance du marché qui lui permet d’évaluer un bien (ou son prix de location) au juste prix. Son objectif est de vous aider à vendre ou louer votre logement le plus rapidement possible et au meilleur prix, en limitant les négociations des potentiels acheteurs ou locataires.
  • Il rédige votre annonce afin de valoriser de façon précise et objective votre logement. Après avoir communiqué sur la vente ou la location de votre habitation, il recueille les demandes de visites, étudie les dossiers des personnes intéressées et sélectionne les dossiers jugés « solides ». L’objectif consiste à éviter de vous faire perdre du temps en limitant
    les risques de défaut de financement ou de loyers impayés
    .
  • Le rôle de l’agent immobilier consiste aussi à vous informer sur vos obligations et vos droits, les aides dont vous pouvez bénéficier, etc., dans le cadre d'une vente, d'un achat ou d'une location.

> Quelques repères :

Le terme Agent Immobilier fait référence à la détention d’une habilitation délivrée par la préfecture ou la Chambre de commerce, moyennant des diplômes ou expériences, lui permettant d’exercer le métier, en vertu des obligations définies par la loi Hoguet. Cet agent immobilier peut recruter des négociateurs salariés ou indépendants (agents commerciaux).
Seul le détenteur de la carte professionnelle peut se prévaloir du statut d’agent immobilier.

Par ailleurs, le terme « d’agent immobilier » confère une habilitation qui ne préjuge pas de sa manière de travailler. Vous pourrez donc chercher à distinguer les agences commerciales, des cabinets conseil indépendants.

Vendre son bien : constituer d’abord son dossier

Pour vendre votre logement dans les meilleurs délais, vous devez détenir certains éléments, comme les diagnostics immobiliers,
les éléments d’informations sur la copropriété, taxe foncière, factures énergétiques, servitudes, déclarations de sinistre, litiges d’assurance, titre de propriété, garanties décennales et dommages ouvrages, etc… afin de les communiquer à l’acheteur.

Se préparer et bien connaître toutes les obligations permet de réussir la vente de son bien immobilier. Les experts de la FNAIM proposent un mode d’emploi à suivre pour éviter les mauvaises surprises.

Être à jour dans les diagnostics immobiliers

Avant de se lancer dans la vente de son bien, il est vivement conseillé de constituer le dossier technique du logement, c’est-à-dire de faire réaliser par des professionnels agréés l’ensemble des diagnostics immobiliers (diagnostic amiante, constat risque d'exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques, le diagnostic des installations électriques
et au gaz, etc.) rendus obligatoires par la règlementation.

Transmettre toutes les informations aux acheteurs (via le notaire)

Si vous vendez un logement situé dans une copropriété, la loi pour « l’accès au logement et un urbanisme rénové » (ALUR) prévoit
que le vendeur transmette certains éléments d’information à l’acheteur :

  • Ainsi, dès la publication de l’annonce immobilière, le propriétaire doit informer l'acheteur sur les points suivants :
  • Le logement est-il soumis ou non au statut de la copropriété ? Et si oui, quel est le nombre de lots dans la copropriété ?
    Quel est le montant annuel moyen des charges ? Et si la copropriété est en difficulté, y a-t-il des procédures en cours ?
  • Le vendeur devra également annexer au compromis de vente ou à défaut, à l’acte de vente, un certain nombre de documents en sus du dossier technique, informant l’acquéreur sur la situation juridique et financière de la copropriété : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payé par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables avant la vente, état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, etc.
  • Le vendeur devra aussi joindre le carnet d’entretien, l’attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable, la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat (arrêté à paraître), le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Enfin, à compter du 31 décembre 2016, 2017 ou 2018, selon la taille du syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété aura l’obligation de fournir une fiche synthétique comportant les principales données techniques et financières de la copropriété. Cette fiche devra être transmise sous 15 jours à un copropriétaire qui en fait la demande et le vendeur devra la transmettre à l’acheteur. Le contenu de cette fiche sera fixé prochainement par décret.

Faire le point sur la plus-value

Les propriétaires ne sont pas imposés sur la plus-value réalisée grâce à la vente leur résidence principale. Toutefois, les vendeurs d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif sont imposés sur la plus-value nette selon un barème progressif pour l’impôt, et au titre des prélèvements sociaux (à 15,5%).

Depuis le 1er septembre 2013, les vendeurs sont exonérés d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et après 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Demandez de l’aide à votre agent immobilier, afin d’anticiper sereinement sur le capital net après impôt, suite à la vente authentique.

C’est le notaire qui remplit les formulaires de déclarations de plus-value immobilière.

Cependant, pour estimer votre gain, il faut d’abord commencer par déterminer la plus-value immobilière brute.

Pour y parvenir, revalorisez le prix d'acquisition du logement du montant des travaux effectués et des frais d'acquisition. Ces deux majorations peuvent être réalisées grâce aux montants réels mais les propriétaires peuvent aussi appliquer la méthode « forfaitaire », en majorant le prix du logement de 15% pour les travaux et 7,5% pour les frais d'acquisition. Enfin, le prix de vente doit être majoré des charges et indemnités supportées par l'acheteur et minoré des frais supportés par le vendeur.

La différence entre le prix d’acquisition majoré et le prix de vente ajusté permet de déterminer la plus-value immobilière nette sur laquelle certains propriétaires devront payer des impôts.

Conclusion

Vous l’avez sûrement compris, vendre sans l’accompagnement d’un professionnel vous expose au risque de mal vendre, ou de mal choisir votre acquéreur, et de perdre des semaines ou des mois durant lesquels vous ne pourrez pas remettre votre bien en vente, étant bloqué par une promesse de vente. La loi protège plus l’acquéreur (en tant que consommateur), que le vendeur. Le jour où vous retrouverez votre « liberté », il sera peut-être trop tard pour réaliser vos propres projets de résidence, d’acquisition, et de déménagement.

Faire appel à un véritable professionnel n’est de ce fait plus un « surcoût » (du fait de ses honoraires), mais le choix d’une prestation de service complexe et productive, qui garantit de gagner du temps, de l’argent et de la sécurité

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VENDRE VITE ET BIEN, C’EST VENDRE JUSTE.
VENDRE JUSTE, C’EST UN METIER…